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財産評価

2017年1月30日 月曜日

相続税財産評価Q&A37

相続税財産評価Q&A37 都市計画道路予定地
Q49
 私が所有する土地には、将来都市計画道路の開通が予定されています。しかし、計画が決まっているだけで一向に事業が始まる様子はありません。このように計画だけの道路予定地でも評価額は減額されるのでしょうか? 
A49
 相続税財産評価通達において減額の対象となる「都市計画道路予定地」とは、将来道路用地として買収されることが都市計画法で決定された土地のことです。都市計画道路予定地では道路開通の際に障害となるような中高層の建物等の建築は制限されています。

 建築規制は都市計画法に定められており、原則として下記に掲げる容易に移転、除去できるものに制限されています。
 (許可基準)
 ・階数2以下で、かつ、地階を有しないこと
 ・主要構造物が木造、鉄骨造り、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
 *東京23区内では「階数が3以下で10m以下、かつ地階を有しない」横浜市では「階数が3以下で12m以下、かつ地階を有しない」こととされています。

計画決定の段階では、計画線が決まっているだけで簡易な建物の建築は許可されます。しかし、事業認可の段階では用地買収などが始まり建築の許可が下りないケースが多くなります。

以上のように都市計画道路予定地は計画決定の段階で建築制限を受けるため、相続税の土地の評価では減額されることになります。

都市計画道路予定地かどうかは、現地調査ではわからないことが多く、役所で調査して初めて判明します。相続税評価を行う際には必ず役所で都市計画道路にかかっているかどうか確認すべきです。そして予定地であれば「計画」の段階か「事業認可」の段階かを確認します。

広大地に該当するかどうか判定する場合、容積率が300%以上だとマンション適地として適用できないと判断してしまいますが、都市計画道路予定地であれば2階建(3階建)までしか建てられずマンション適地ではないと判断されることになります。広大地の規定は、減額幅が大きいので注意したいところです。


投稿者 菅原会計事務所

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