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財産評価

2017年2月20日 月曜日

相続税財産評価Q&A40 広大地③

相続税財産評価Q&A40 広大地③
Q52
 広大地の要件である「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、どのような状況をいうのでしょうか?

A52
 相続税財産評価通達において、「公共公益的施設用地」とは、都市計画法第4条第14項に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。広大地の評価は、戸建分譲用地として開発した場合に相当規模の「公共公益的施設用地」の負担が生じる土地を前提としていることから、開発区域内に開設される道路の開設の必要性により判定することとなります。

 評価対象地に道路の開設が必要かどうかは、その形状や周辺地域の状況から判断しますが、非常に難しい場合も多くあります。一般的な評価対象地の形状による道路負担が生じやすい例を挙げてみます。

1、 角地他の二方以上の路線に面していない
  道路に面している距離が長ければ道路負担をせずに長方形の土地を組み合わせた区画割が可能となります。したがって、二方、三方、四方が路地の土地は俗に田切りと呼ばれるような区画割ができやすく道路負担は生じにくいといえます。
また、一方路地でも間口が著しく広くそれに比して奥行が狭い場合には、長方形を横に並べた羊羹切りと呼ばれる区画割が可能となりやはり道路負担は生じにくくなります。
2、 間口より奥行の方が長い、間口が極端に狭い
1とは逆に道路に面している距離が短ければ、道路負担は生じやすくなります。間口が狭く奥行が長大な形状はもちろんですが、土地の形状は四角形でも建築基準法上の道路に面している部分が狭い場合には道路負担が生じやすいといえます。
3、 奥行が25m以上ある
東京23区内では標準的な宅地が100㎡未満の地域もあります。その場合には奥行が25m以上あれば道路負担が生じる可能性が高くなります。
4、 区画割りを想定した場合に6区画以上ある
 一方路地で標準的な宅地の面積で区画割をした場合に6区画以上となる場合は道路負担が生じる可能性は高いといえます。
*いずれも付近に旗竿状の土地を組み合わせた開発がない
 例外的にその地域に旗竿状の土地を組み合わせた開発が多くみられる場合には、上記1から4の場合でも道路負担が生じない可能性が増えるので注意が必要です。


投稿者 菅原会計事務所

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