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財産評価

2017年4月24日 月曜日

相続税財産評価Q&A47 地上権他②

相続税財産評価 地上権他②

Q62
 私の所有する宅地の下に高速道路のトンネルが通ることになりました。この場合の宅地の評価はどのようになるのでしょうか?
 また、評価減できるのはいつの時点ですか?「契約締結日」「補償金を収受した日」「工事完了日」のいずれでしょうか?
A62
 土地の下に地下鉄や自動車専用道路などのトンネルが通っている土地には、区分地上権が設定されています。「区分地上権」とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいいます。区分地上権の設定された土地は、建物の建築が制限されるため価値が下がり評価減の対象となります。具体的には次のとおりです。

区分地上権の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から区分地上権の評価の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価します。

区分地上権の価額は「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」に定める「土地利用制限率」によって補償金が支払われているのが現状です。そのため、区分地上権の評価もその設定契約の内容に応じた土地利用制限率の割合を基準として評価します。
ただし、地下鉄等のトンネルの所有を目的とした区分地上権の場合には、簡便法として100分の30とすることが認められています。商業地等の立体利用が可能な土地以外は簡便法によることとなります。 

また、区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となります。

地上権の設定行為は民法上の契約行為ですので、契約により土地の使用制限の効力が生ずる日をもって地上権が設定されたとすべきです。しかし、地上権の設定契約には反対給付となる補償金が支払われるのが通例であり、対価となる補償金の額が確定した時としても差しつかえないものと考えられます。


投稿者 菅原会計事務所

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