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財産評価

2017年10月31日 火曜日

相続税財産評価Q&A67 山林④

相続税財産評価 山林④
Q83
私が所有する山林については、その周囲は宅地化が進んでいますが、急傾斜であるため宅地転用が進まず、現況山林として残存しています。このような土地でも宅地比準方式で評価しなければならないのでしょうか?

A83
市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価します。

 この場合純山林の価額は、評価対象山林から距離的に最も近い純山林の価額を基礎に計算します。通常の純山林の評価は、「固定資産税評価額×倍率」で評価額を算出しますが、市街地山林を純山林評価する場合は、税務署から倍率を考慮した1㎡あたりの単価が提示されるので、「近傍純山林の㎡あたりの単価×地積」で算出することになります。

 宅地への転用が見込めない場合とは、次の二つのケースが考えられます。
(1) 経済的合理性がない場合
  市街地山林について宅地転用した場合に、周辺の宅地の価格に比して造成費が多額になる場合には経済的に宅地転用は行われず、現況の山林として維持していくことが合理的となります。
(2) 物理的に宅地造成が不可能な場合
  急傾斜地の目安とされる傾斜度30度以上の急傾斜地の場合、周辺の市街地形態の状況にかかわらずその土地の個別的要因により、宅地転用が困難と判断される場合があります。このような傾斜の程度や形状等の物理的な状態から宅地への転用が見込めない場合には、宅地比準方式により評価する前提を欠き純山林に比して評価します。

しかし、上記のいずれにも該当しない市街地山林について、宅地比準方式で評価すると実際の時価より高く評価されるケースも多くあります。たとえば傾斜度が30度に満たなかったり、面積が広大な場合や、けものみちのような建築基準法上の道路に接していない山林などが考えられます。このような場合には、通常の宅地比準方式による評価広大地による評価、さらには鑑定評価による時価と比較しいずれか低い金額を評価額とすることが考えられます。


投稿者 菅原会計事務所

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