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財産評価

2017年7月31日 月曜日

国税庁 「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱いを公表

国税庁は、「歩道状空地」の用に供されている宅地の取り扱いを公表しました。これは、平成29年2月28日の最高裁判決を受けて従前の取り扱いを改めるもので、一定条件を満たす歩道状空地については、財産評価通達24の私道の用に供されている宅地の評価に基づいて評価することとしました。この取り扱いは、過去にさかのぼって適用されますので、申告期限から5年以内であれば更正の請求により相続税の還付を受けることができます。

財産評価基本通達24((私道の用に供されている宅地の評価))における「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱いについて

また、質疑応答事例に下記のものを追加しています。

歩道状空地の用に供されている宅地の評価


「参考」 

私道の用に供されている宅地の評価


相続税財産評価Q&A32 私道の評価

投稿者 菅原会計事務所 | 記事URL

2017年7月10日 月曜日

相続税財産評価Q&A56 地上権

相続税財産評価 地上権

Q71
区分地上権に準ずる地役権には、具体的にどのようなものがありますか?また、登記されていなくとも権利が生じていれば相続税財産評価の対象となりますか?
A71
 民法では、「地下又は空間は、上下の範囲を定め工作物を所有するため、これを地上権の目的となすことを得」とし、地下鉄等のトンネルや高架線など、地下空中利用の場合の権利として区分地上権を定めています。  

区分地上権は部分地上権、地下権、空中権ともいわれ、土地の立体的利用を効率化するために土地の上下各層が別個の主体によって利用されることを物権的に保護しています。
区分地上権に準ずる地役権とは、「特別高圧架空電線の架設、高圧のガスを通ずる導管の敷設、飛行場の設置、建築物の建築その他の目的のために地下又は空間について上下の範囲を定めて設定された地役権で、建造物の設置を制限するもの」をいい、区分地上権と同様の法的効果を有するものと解せられます。

 相続税の財産評価通達においては、区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地(地役権の設定された土地)である宅地の自用地としての価額に、設定内容に応じた土地利用制限率を機とした割合を乗じた金額によって評価します。また、実務上簡便法も認められています。

 区分地上権に準ずる地役権は、建造物の設置等の制限をする物件であり、登記することにより第三者に対抗することができます。実務上まったく建築ができない場合等に地役権の登記をすることが多いようです。
 区分地上権に準ずる地役権が登記されていない場合の地役権の評価については、電気事業者と土地所有者間の送電線の設置目的のための債権契約の場合、賃借権として取り扱われ、高圧線下の土地は評価減されること、また、民法は不動産の登記には公信力を認めていないことなどから、登記の有無にかかわらず、実際に区分地上権に準ずる地役権が存在していれば 相続財産となり、承役地については評価減が認められることになります。
 

投稿者 菅原会計事務所 | 記事URL

2017年7月 3日 月曜日

相続税財産評価Q&A55 借地権③

相続税財産評価 借地権③
Q70
 被相続人が所有する自宅家屋の敷地については、相続人である子が所有しています、親子間なので地代のやり取りはなく、敷地の固定資産税を被相続人が負担する程度でいわゆる使用貸借によるものですこのような場合にも借地権を相続財産として計上しなければなりませんか?
A70
 いわゆる使用貸借の場合、使用に伴う権利(使用借権)は、借地法借家法で保護されないため税務上はゼロとして評価され、敷地は自用地として評価されます。ところが質問の用に子の土地の上に親が建物を建てている場合は、下記のようなケースが想定され要注意です。
 
 元々被相続人は他人の土地を借地して建物を建てていたところ、借地人から要請があり底地を買いとる場合は多く見受けられます。この底地の買取りの際に借地人自身ではなく子が買い取る場合があります。借地人が高齢だったり、買取り時の経済状況だったりといった理由から珍しくはありません。

そしてここから税務上の注意が必要です。購入後は親子間なので使用貸借により地代のやり取りをしないことが多くあります。ところが使用貸借にすると借地権はゼロで底地は自用地の評価となり、もともと借地人が有していた借地権が底地購入者である子に贈与したことになってしまいます。そこで、贈与税が課されないように税務上は借地人と底地所有者と連名で「借地権者の地位に変更がない旨の届出」を提出することとなります。これにより、借地権はかわらず借地人が所有するものとし、底地は借地権を控除したいわゆる貸宅地として評価することにされます。

 このような場合には、税務上底地購入時に贈与税こそ課されませんが、借地権は親が変わらず所有するものとされ、親の相続開始時に建物および借地権が相続財産として相続税の課税対象となります。実務上借地権の計上漏れがないよう、土地の購入時期より建物の建築時期が古い場合には、相続人からその経緯を聞き出すことが必要です。

投稿者 菅原会計事務所 | 記事URL

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