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財産評価

2018年3月19日 月曜日

相続税財産評価Q&A75 家屋の評価②

相続税財産評価 家屋の評価②

Q75 建物附属設備(電気設備、エレベーター設備)は建物の固定資産税評価額に含まれているのでしょうか?
ビルを保有する会社の場合、固定資産台帳では建物と建物附属設備(電気設備、エレベーター設備)に分かれています。相続税の評価を行う場合、建物は固定資産税評価額により評価しますが、建物附属設備はどうすればよいのでしょうか。建物の固定資産税評価額の中に含まれているだろうということで、付属設備の評価額はゼロとしてよいのでしょうか。

A75 建物と構造上一体となっている電気設備、ガス設備は建物の価額に含めて評価します。
建物の所有者が有する附属設備(電気設備、ガス設備、衛生設備、給排水設備、温湿度調整設備、消火設備、避雷針設備、昇降設備等でその建物に取り付けられ、その建物と構造上一体となっているもの)は、固定資産税における建物の価額を評価する場合の評点数の付設上考慮されることになっていますので、相続税の評価においては別個にこれを取り出して評価をすることとはしていません。ただし、電気設備の範囲からネオンサイン、投光器、スポットライト、電話機、電話交換機及びタイムレコーダーは除かれています。
質問の場合、電気設備、エレベーター設備は上記のとおり建物の固定資産税評価額の中に含まれておりますので別個の評価は不要となります。

しかし、次のようなものは建物と構造上一体となっていないものとして、別個に評価する必要があります。
①冷暖房設備のうちルームクーラーのように、取り付け・取り外しが可能なもの
②電球、カーテンなどの消耗品に属するもの
③屋外に設置された給水塔、ガス及び水道の配管、独立煙突
①・②は家庭用動産として、③は構築物として家屋とは別個に評価することとなります。

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2018年2月27日 火曜日

相続税財産評価Q&A74 家屋の評価①

相続税財産評価 家屋の評価①
Q90
父は死亡前に家屋を増築するため、建築業者と500万円で工事請負契約を締結し、その工事が約2分の1程度完成したときに死亡しました。死亡までに父が建築業者に支払った金額は250万円です。
この場合、この増築中の家屋はどのように評価するのでしょうか、
なお、この家屋の従前の固定資産税評価額は2,000万円で、付近には状況の類似した家屋はありません。
A90
従前の家屋の相続税評価額に、増築に係る部分の価額(費用原価の70%相当額)を加算して評価します。

家屋の評価は原則として、固定資産税評価額に一定倍率を乗じて評価します。また、建築中の家屋については工事進行度合いに応ずる費用相当額の70%相当額で評価します。しかし、ご質問のように増築中の家屋については固定資産税評価額が付されていないため、評価基本通達にその評価方法が示されていないことから、評価基本通達5(評価方法の定めのない財産の評価)に基づき評価することとなります。

この「増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の価額」は、従前の家屋の固定資産税評価額にその増築に係る部分の価額として、その増築に係る家屋と状況の類似した付近の家屋の固定資産税評価額を基としてその付近の家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額(ただし、状況の類似した付近の家屋がない場合には、その増築に係る部分の再建築価額から課税時期までの間における償却費相当額を控除した価額の100分の70に相当する金額)を加算した価額(課税時期から申告期限までの間に、その家屋の課税時期の状況に応じた固定資産税評価額が付された場合にはその固定資産税評価額)により評価することになります。

したがって、ご質問の場合、
①従前の家屋の評価額・・・2.000万円(固定資産税評価額×1.0)
②増築部分の評価額・・・500万円×1/2(工事進行度合)×70/100=175万円
③①+②=2,175万円
となります。

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2018年2月20日 火曜日

相続税財産評価Q73 雑種地④

相続税財産評価Q73 雑種地④
Q89
駐車場の敷地を借り受けています。この敷地にアスファルト舗装をしておりますが、地上権に準ずる権利として、賃借権を評価すべきでしょうか?なお、権利金の授受及び賃借権の登記はありません。

A89
アスファルト舗装だけでは、堅固な構築物の所有を目的とする地上権に準ずる権利とはなりません

雑種地の価額の評価上控除すべき賃借権の価額は、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価することを原則とします。しかし、簡便的に地上権に準ずる権利と地上権に準ずる賃借権以外の賃借権とに区分して、それぞれ評価することも認められています。

(1)地上権に準ずる賃借権
雑種地の賃借権を地上権に準ずるものとして評価できるものの具体例は、①賃借権につき登記がされているもの、②設定の対価として権利金等の授受がされているもの、③堅固な構築物の所有を目的とするものの3つが例示されています。このことから、地上権に準ずる権利としての賃借権は、地上権と比較しても十分法的に保護されるべき権利でなければなりません。具体例としては、バッティングセンター、立体駐車場、アンテナ塔など堅固な建物・構築物の敷地が挙げられます。
賃借権の評価額は、その雑種地の自用地としての価額に、賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額とされています。
・残存期間が5年以下・・・5%
・     5年超10年以下・・・10%
・     10年超15年以下・・・15%
・     15年超    ・・・20%


(2)地上権に準ずる賃借権以外の賃借権
地上権に準ずる賃借権以外の賃借権に該当する具体例としては、法人などに一括で貸している駐車場、資材置き場、中古車展示場用地、コインパーキング、トランクルーム(レンタルコンテナ、貸し倉庫)などの簡易なプレハブなどの敷地が挙げられます。
質問の場合のアスファルト舗装だけでは、法的に保護されるべき賃借権として不十分であり、地上権に準ずる賃借権以外の賃借権として評価すべきであると思われます。
 この場合の賃借権の評価額は、その雑種地の自用地としての価額に、賃借権の残存期間に応じ(1)に掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額とされています。

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2018年1月29日 月曜日

相続税財産評価Q72 雑種地③市街化調整区域内

相続税財産評価 雑種地③ 評価方法(市街化調整区域内)
Q88
市街化調整区域内の雑種地の評価方法について教えてください。
A88
(1)基本的な考え方
雑種地(ゴルフ場用地、遊園地等用地、鉄軌道用地を除きます)の価額は原則として、その雑種地の現況に応じ評価対象雑種地と状況が煩似する付近の土地について評価した1㎡当たりの価額を基礎とし、この土地と評価対象雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して算定した価額に、その雑種地の地積を乗じて評価します。

(2)評価対象雑種地と状況が類似している土地の価額
市街化調整区域内に存する雑種地を評価する場合に、状況が類似している土地の地目を判定するときは、評価対象地の周囲の状況に応じて下記によります。

農地比準、山林比準又は原野比準により評価する場合
その雑種地の周囲の状況が純農地、純山林、純原野である場合には、通常は宅地化への期待益を含まないことから付近の宅地の価額を比準するのではなく、付近の純農地、純山林又は純原野の価額を基礎として位置、形状等の条件の差を考慮して評価することになります
 
宅地比準により評価する場合とその斟酌割合
その雑種地の周囲の状況が宅地に類似するものとして「宅地比準」により評価する場合には、付近の宅地価額(近傍宅地価格)を基礎とします。しかし、評価対象地は市街化調整区域内に存する現況雑種地として、課悦時期において立地基準や建築不可、用途制限等の法的規制を受けることから、既に建物敷地の用に供され有効利用されている宅地とは評価の前提を異にしています。そこで、この差を「勘酌割合(減価率)」として評価に織り込むこととされています。
{近傍宅地の1㎡あたりの価額×評価対象地の画地調整率×(1-斟酌割合)
-1㎡あたりの宅地造成費}×地積


宅地比準における法的規制等(開発行為の可否、建築制限、位置等)に係るしんしゃく割合(減価率)は、市街化の影響度と雑種地の利用状況によって個別に判定することになりますが、下記のしんしゃく割合によっても差し支えありません。
イ 家屋の建築が全くできない場合・・・50%
ロ 沿道サービス施設や物品小売業店舗の建築が可能な場合・・・30%
ハ 宅地と同様の取引実態がある地域、条例指定区域内にある場合・・・0%

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2018年1月22日 月曜日

小規模宅地の「家なき子」特例厳格化

小規模宅地特例平成30年4月1日以降厳格化

記事提供:エヌピー通信社

 2018年度税制改正大綱で、不動産を使った代表的な相続税対策である「小規模宅地特例」について、適用要件が厳格化されることになりました。同特例は、一定規模以下の宅地にかかる相続税評価額を引き下げる制度。被相続人が住んでいた土地なら330平方メートルまでの部分の課税価格が8割、貸付事業に使っていた土地なら200平方メートルまでの部分の価格が5割、それ以外の事業のための土地なら400平方メートルまでの価格が8割引となります。

 制度の本来の趣旨は、住んでいた家を相続税負担によって出ていかざるを得なくなることにならないよう、宅地に大幅な評価減を認めることで残された家族の生活を守るものです。ただし親から宅地を相続する子が親と同居していなくても、持ち家がない時には、特例が適用されることになっています。

 そこで、子がもともと持っていた自分の家を親族らに贈与した上で借り受け、形式上の「家なき子」となって特例措置を使う税逃れが横行していました。特例適用による税収減の概算は16年度で1350億円と、3年で実に倍近くまで伸びているのが実情です。

 こうした経緯を踏まえ18年度大綱では、(1)相続開始前3年以内に、3親等以内の親族か関係のある法人が所有する家に住んでいたことのある人、(2)相続開始時に住んでいた家を、過去に所有していたことがある人――については、小規模宅地の特例を認めないとしました。見直しの内容は18年4月以降に相続や遺贈で取得した宅地に適用されます。大綱では、「本来の趣旨を逸脱した悪用を防止する」と強い口調で、見直しの理由を説明しています。

投稿者 菅原会計事務所 | 記事URL

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